1 tydzień temu
Jezioro Garda to synonim prestiżu. Oglądając ogólne oferty domów we Włoszech na sprzedaż, a w szczególności szukając mieszkań i domów nad Jeziorem Garda, łatwo ulec wizji włoskiego dolce vita. Piękne widoki często przysłaniają jednak twarde realia rynku. Luksusowa fasada nierzadko kryje zawiłą historię prawną.
Jeśli interesują Państwa domy we Włoszech, warto pamiętać, iż atrakcyjna lokalizacja i piękny widok to dopiero początek. Przed zakupem należy dokładnie sprawdzić zarówno stan techniczny nieruchomości, jak i jej sytuację prawną.
Większość naszego zespołu wloskieDOMY.pl na co dzień mieszka we Włoszech. Wszystkie jesteśmy zakochane w tym kraju i polecamy ten kraj jako swój seconda casa czyli drugi dom, wakacyjny. W porównaniu do Polski, Włochy mają niepodważalną przewagę w postaci wspaniałego, ciepłego klimatu, pysznego i całkiem niedrogiego jedzenia zwłaszcza na południu kraju, oraz niezwykłego, radosnego stylu życia.
Piszę ten artykuł nie po to, aby Państwa straszyć, ale po to, by zakup nieruchomości w słonecznej Italii był jak najbardziej bezstresowy i przyjemny.
Piękny widok, ukryte wady. Dlaczego audyt jest niezbędny?
Kupując prestiżowe apartamenty nad Jeziorem Garda, muszą Państwo pamiętać o potencjalnych wadach fizycznych starszego budownictwa. Wiele włoskich budynków nie posiada odpowiedniej izolacji fundamentów lub może wymagać dodatkowej weryfikacji pod kątem stanu technicznego.
Z naszego doświadczenia wynika jedna prosta zasada: na żywo zapach i stan instalacji powiedzą Państwu znacznie więcej niż wykadrowane, katalogowe zdjęcia od agencji.
Nie należy w 100% ufać ogłoszeniom online oraz agencjom. Z tego względu rzetelny audyt prawny, w tym podatkowy oraz katastralno-urbanistyczny są absolutną podstawą przed zakupem, szczególnie jeżeli planują Państwo kupić dom lub mieszkanie nad Jeziorem Garda.
Stan prawny, czyli co kryją włoskie dokumenty
Kluczowym problemem na włoskim rynku nieruchomości są ukryte niezgodności urbanistyczno-katastralne. Rozbudowy bez pozwoleń czyli samowole budowlane, czy brak opinii o zgodności katastralno-urbanistycznej czy w niektórych wypadkach brak zaświadczenia agibilità (zdatności do zamieszkania) to problemy, na które mogą natrafić inwestorzy.
Należy mieć świadomość, iż choćby najbardziej luksusowe domy nad Jeziorem Garda mogą być obciążone problemami po poprzednim właścicielu. Dotyczy to nie tylko ukrytych hipotek, ale przede wszystkim zaległości względem wspólnoty mieszkaniowej (condominio).
Zgodnie z włoskim prawem, jako nowi nabywcy co do zasady mogą Państwo odpowiadać solidarnie za określone zaległości wobec wspólnoty. Dlatego przed zakupem warto dokładnie sprawdzić, czy nieruchomość nie wiąże się z nieuregulowanymi zobowiązaniami lub planowanymi wydatkami na remonty.
O kosztach, z którymi należy liczyć się przy posiadaniu nieruchomości we Włoszech, piszemy szerzej w naszym opracowaniu: Koszt utrzymania domu we Włoszech
Pełny audyt prawno-podatkowy (due diligence) pozwala wykryć problemy jeszcze przed zakupem i znacząco ograniczyć ryzyko związane z inwestycją.
Proposta d’acquisto – podpisuj tylko świadomie
Wyszukując domu nad Jeziorem Garda, mogą Państwo gwałtownie trafić na atrakcyjną ofertę, przy której agent nieruchomości będzie zachęcał do szybkiego złożenia wiążącej oferty. Często dokument proposta d’acquisto odbierany jest przez kupujących jest jako zwykła rezerwacja.
Tak jednak nie jest.
Podpisanie proposta d’acquisto bez wcześniejszej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości może wiązać się z poważnymi konsekwencjami finansowymi, w tym z ryzykiem utraty wpłaconego zadatku w wypadku rezygnacji.
Dlatego przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu warto najpierw sprawdzić nieruchomość i jej dokumentację. Więcej informacji na temat bezpiecznego zakupu znajdą Państwo w naszym przewodniku: Jak kupić dom we Włoszech?
Włoski notariusz pełni istotną funkcję podczas transakcji, ale nie zastępuje osobistego pełnomocnika prawnego działającego w interesie kupującego. Notariusz nie dokonuje kompleksowej oceny technicznego stanu nieruchomości ani nie prowadzi takiego audytu, jaki może zostać przeprowadzony na zlecenie kupującego.
Dobry prawnik jest więc nie dodatkowym kosztem, ale tarczą ochronną dla Państwa kapitału.
Zanim podpiszą Państwo dokumenty, warto sprawdzić:
- stan prawny nieruchomości,
- wartość katastralną nieruchomości oraz podatki,
- zgodność stanu faktycznego z dokumentacją,
- legalność ewentualnych rozbudów i zmian dokonanych w budynku,
- dokumentację urbanistyczną i katastralną,
- informacje dotyczące agibilità,
- ewentualne zadłużenie wobec condominio,
- planowane remonty i dodatkowe koszty,
- możliwość wykorzystania nieruchomości zgodnie z Państwa planami.
Gdzie kupić nieruchomość we Włoszech?
Jezioro Garda jest jednym z najbardziej atrakcyjnych regionów dla osób szukających nieruchomości we Włoszech, ale nie jest jedyną możliwością. Wybór lokalizacji powinien zależeć przede wszystkim od tego, czy szukają Państwo domu do zamieszkania, nieruchomości wakacyjnej czy inwestycji.
Różnice pomiędzy poszczególnymi regionami Włoch mogą być znaczące – zarówno pod względem cen nieruchomości, jak i stylu życia, lokalnych przepisów czy potencjału inwestycyjnego.
Jeśli zastanawiają się Państwo, gdzie kupić dom we Włoszech, warto wcześniej poznać specyfikę poszczególnych regionów.
Jak bezpiecznie kupić dom nad Jeziorem Garda?
Włochy oferują w tej chwili ogromne możliwości dla Polaków planujących relokację lub inwestycję. Można tu znaleźć atrakcyjne nieruchomości w pięknych lokalizacjach, a Jezioro Garda od lat przyciąga zarówno osoby szukające drugiego domu, jak i inwestorów.
Inwestycja w nieruchomość nad Jeziorem Garda może być świetną decyzją, pod warunkiem iż przed zakupem dokładnie sprawdzą Państwo jej stan techniczny i prawny.
Włoski rynek nieruchomości ma swoją specyfikę, a rozwiązanie problemu już po zakupie może być znacznie trudniejsze, bardziej czasochłonne i kosztowne niż jego wykrycie przed podpisaniem umowy.
Dlatego najważniejsza zasada jest prosta: najpierw sprawdzamy nieruchomość, a dopiero później podpisujemy dokumenty.
Znamy te realia z pierwszej ręki i z przyjemnością pomożemy Państwu przejść przez cały proces – sprawnie, bezpiecznie i bezstresowo.
Jak się z nami skontaktować?
Znaleźli Państwo idealny dom nad Jeziorem Garda? Zanim podpiszą Państwo jakiekolwiek dokumenty w agencji, zalecamy przeprowadzenie rzetelnego audytu prawnego.
Jeśli nie mają Państwo wybranej nieruchomości to pomożemy w szukaniu i umawianiu spotkań.
Wypełnij ankietę i skontaktuj się z nami
Nasz polsko-włoski zespół osobiście przegląda wszystkie zgłoszenia, dlatego im więcej szczegółów Państwo podadzą, tym lepiej i precyzyjniej będziemy mogli przygotować naszą ofertę.
Zapraszamy również do zapisu na newsletter, który znajduje się na dole strony. Wysyłamy wiadomości tylko 2–3 razy w miesiącu, dostarczając najważniejsze i aktualne informacje dotyczące rynku nieruchomości we Włoszech.
Dla osób, które chcą lepiej poznać włoski rynek nieruchomości i dowiedzieć się więcej o potencjalnych pułapkach związanych z zakupem, przygotowaliśmy również serię praktycznych nagrań.
Małgorzata Ciuksza, radczyni prawna
Najczęściej zadawane pytania
Ceny nieruchomości nad Gardą są zróżnicowane i zależą głównie od odległości od linii brzegowej oraz ekspozycji na widok. Mniejsze mieszkania do remontu w miejscowościach oddalonych od jeziora można znaleźć od około 150-200 tysięcy euro. Z kolei w prestiżowych lokalizacjach gotowe apartamenty i luksusowe domy z bezpośrednim widokiem na wodę często osiągają ceny od 500 tysięcy do ponad miliona euro.
Najpopularniejsze destynacje różnią się klimatem. Południowe wybrzeże (m m.in. Desenzano del Garda, Peschiera) tętni życiem przez cały rok i oferuje świetne połączenia komunikacyjne. Północ (Riva del Garda) to idealne miejsce dla pasjonatów sportów wodnych i górskich, z kolei zachodnia część (np. Salò, Gargnano) przyciąga osoby szukające spokoju, prestiżu i klasycznej włoskiej elegancji.
Podstawowym wymogiem dla obcokrajowców jest wyrobienie włoskiego numeru podatkowego (Codice Fiscale). Niezbędne jest również otwarcie rachunku we włoskim banku. Należy przygotować odpowiedni kapitał na zadatek – zwykle wynosi on od 10% do 20% wartości nieruchomości i jest wymagany już na etapie podpisywania pierwszej wiążącej oferty zakupu (proposta d’acquisto).
Tak, Jezioro Garda to jeden z najchętniej odwiedzanych regionów we Włoszech, co przekłada się na długi i stabilny sezon najmu turystycznego. Zanim jednak zainwestują Państwo w konkretny apartament, należy zweryfikować u prawnika, czy regulamin wybranej wspólnoty mieszkaniowej (condominio) nie zakazuje prowadzenia najmu krótkoterminowego.
