Koniec bezkarnego zajmowania mieszkań? Nowe prawa dla właścicieli

Cel i ratio legis projektowanych zmian

Z uzasadnienia projektu wynika, iż podstawowym celem nowelizacji jest przywrócenie równowagi pomiędzy ochroną lokatora a ochroną prawa własności. Projektodawca wskazuje, iż obowiązujące regulacje w nadmiernym stopniu chronią lokatorów, co w praktyce prowadzi do istotnych ograniczeń wykonywania prawa własności.

W ocenie projektodawcy obecny model ochrony lokatorskiej może zniechęcać właścicieli do oferowania lokali na rynku najmu długoterminowego.

Zmiany w zakresie obowiązków informacyjnych stron najmu

Projekt nadaje nowe brzmienie art. 6g ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725; dalej: OchrLokU). w tej chwili przepis ten dotyczy obowiązku informowania się przez strony umowy o zmianie adresu zamieszkania lub siedziby w okresie trwania najmu. Projekt rozszerza ten obowiązek także na okres po wygaśnięciu najmu, ale przed wydaniem lokalu wynajmującemu.

Projekt przewiduje również doprecyzowanie skutków zaniedbania obowiązku aktualizacji adresu. Korespondencja wysłana na ostatni znany adres listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i nieodebrana ma być uznawana za doręczoną.

Ograniczenie stosowania art. 8a OchrLokU do właścicieli publicznych

Istotną projektowaną zmianą jest modyfikacja art. 8a ust. 1 OchrLokU. Projekt zakłada, iż przepis ten będzie dotyczył jedynie właściciela, o którym mowa w art. 8 OchrLokU, a więc przede wszystkim jednostek samorządu terytorialnego. Oznacza to ograniczenie stosowania szczególnego reżimu podwyższania czynszu i innych opłat do właścicieli publicznych.

Ułatwienie wypowiedzenia umowy najmu w przypadku zaległości

Jedną z kluczowych zmian jest modyfikacja art. 11 ust. 2 pkt 2 OchrLokU. Projekt obniża próg zaległości uzasadniających wypowiedzenie stosunku prawnego z co najmniej trzech pełnych okresów płatności do co najmniej jednego pełnego okresu płatności. Zmiana obejmuje zaległości z tytułu czynszu, innych opłat za używanie lokalu oraz opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela w przypadkach, gdy lokator nie zawarł umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług.

Projekt nie rezygnuje przy tym z gwarancji proceduralnych po stronie lokatora. przez cały czas konieczne będzie pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Rozszerzenie możliwości wypowiedzenia z przyczyn osobistych właściciela

Projekt zmienia art. 11 ust. 4 OchrLokU, upraszczając przesłanki wypowiedzenia stosunku prawnego w sytuacji, gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Projektowane brzmienie obejmuje również przypadek, w którym w lokalu ma zamieszkać pełnoletni zstępny, wstępny albo osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

Najistotniejszą zmianą jest rezygnacja z dotychczasowych warunków dotyczących lokalu zamiennego. w tej chwili wypowiedzenie w trybie art. 11 ust. 4 OchrLokU jest możliwe, o ile lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach odpowiadających lokalowi zamiennemu, albo o ile właściciel taki lokal zamienny dostarczy. Projekt eliminuje te wymagania.

Szczególna ochrona osób starszych

Projekt modyfikuje art. 11 ust. 12 OchrLokU, dostosowując jego treść do nowego brzmienia art. 11 ust. 4 oraz uchylenia art. 11 ust. 5 OchrLokU. Ochrona osób powyżej 75. roku życia zostaje utrzymana. o ile lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu ani osób zobowiązanych wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie stanie się skuteczne dopiero z chwilą śmierci lokatora.

Ograniczenie prawa do lokalu socjalnego

Projekt wprowadza do art. 14 OchrLokU nowy ust. 5a, zgodnie z którym sąd orzeka o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osób pozostających w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo określonych opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Rozszerzenie przypadków eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego

Projekt zmienia art. 17 ust. 1 OchrLokU, rozszerzając katalog sytuacji, w których nie stosuje się art. 14 i art. 16 OchrLokU, a więc przepisów związanych z prawem do lokalu socjalnego i okresem ochronnym przed eksmisją. Nowa regulacja ma przeciwdziałać sytuacjom, w których lokator pozostaje w lokalu po zakończeniu umowy terminowej, mimo iż nie ma już aktualnego tytułu do korzystania z lokalu.

Zmiana art. 25d OchrLokU – prawo do tymczasowego pomieszczenia

Projekt przewiduje również zmianę art. 25d pkt 1 OchrLokU. Ma ona charakter dostosowawczy wobec nowego brzmienia art. 17 ust. 1. Zamiast wyliczania poszczególnych przyczyn, dla których dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, przepis ma odsyłać do któregokolwiek z powodów, o których mowa w art. 17 ust. 1.

Zmiany w postępowaniu egzekucyjnym (art. 1046 KPC)

Projekt modyfikuje art. 1046 KPC, dotyczący wykonania obowiązku opróżnienia lokalu. Zmiany dotyczą przede wszystkim sytuacji, w której dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia. w tej chwili komornik usuwa takiego dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę adekwatną ze względu na położenie lokalu.

Zmiany w KK – ochrona właściciela

Projekt wprowadza dwie istotne zmiany w KK. Pierwsza polega na dodaniu art. 191 § 1b KK, zgodnie z którym nie będzie stanowiło przestępstwa zachowanie właściciela lokalu polegające na powstrzymywaniu się od opłacania opłat związanych z korzystaniem z lokalu lub dostarczaniem do niego mediów, o ile z lokalu korzysta osoba nieposiadająca tytułu prawnego i sama tych opłat nie ponosi.

Druga zmiana dotyczy art. 193 KK, czyli przestępstwa naruszenia miru domowego. Projektowany art. 193 § 1a ma przewidywać, iż nie popełnia przestępstwa właściciel domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu lub osoba przez niego upoważniona, o ile miejsce to jest zajmowane przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego.

Zmiany te są jednymi z najbardziej kontrowersyjnych elementów projektu.

Etap legislacyjny

Pierwsze czytanie projektu odbyło się 30.4.2026 r. Na posiedzeniu Sejmu projekt został skierowany do Komisji Nadzwyczajnej do spraw zmian w kodyfikacjach celem jego rozpatrzenia.