Koniec bonifikat przy sprzedaży lokali komunalnych?

Spada liczba mieszkań komunalnych w Polsce

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1318) ma na celu przede wszystkim rozwiązanie problemu prywatyzacji na szeroką skalę mieszkań komunalnych z bonifikatą.

Jeszcze w 1990 r. w mieszkaniowym zasobie gmin znajdowało się 1,98 mln lokali, natomiast do 2022 r. liczba ta zmalała do około 778 tys. lokali. Znacząco ograniczone zostały możliwości pomocowe dla rodzin, które z uwagi na zbyt niskie dochody nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych. Sprzedaż lokali komunalnych przez gminy nie znajduje w tej chwili uzasadnienia, gdyż w przeciwieństwie do lat 1990-2000, mogą korzystać z licznych programów wsparcia finansowego na remont i modernizację lokali mieszkalnych.

Projekt zakłada więc uchylenie art. 68 ust. 1 pkt. 7 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145; dalej: GospNierU) oraz art. 68 ust. 1a GospNierU, likwidując tym samym możliwość udzielania bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych.

Rezygnacja z bonifikat przy sprzedaży lokali

Zgodnie z art. 67 ust. 3 GospNierU, gdy gmina sprzedaje lokal komunalny w trybie bezprzetargowym na rzecz najemcy, z którym zawarła umowę na czas nieoznaczony, to wówczas cenę nieruchomości ustala w wysokości nie niższej niż rynkowa. Rada gminy może jednak udzielić bonifikaty (art. 68 GospNierU).

Zgodnie z danymi NIK-u sprzedaż z bonifikatą lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest zjawiskiem powszechnym. Bonifikaty udzielane przez rady gmin są wysokie – w 15 na 20 gmin ich wysokość przekraczała 90% wartości lokalu. W latach 2016-2021 aż 58% mieszkań sprzedano z bonifikatą w wysokości co najmniej 90%. Projekt ustawy ma więc na celu zakończenie tej niesprawiedliwej społecznie sytuacji.

Lepsza ochrona prawna seniorów

Coraz częściej pojawiają się informacje o wykorzystywaniu nieporadności seniorów i wyłudzaniu od nich tytułów prawnych do lokalu mieszkalnego. Emeryci i renciści przenoszą własność nieruchomości na osoby niespokrewnione, które w rzeczywistości działają na ich szkodę. Osoby starsze często nie mają świadomości oszustwa i żyją w przeświadczeniu, iż lokale są przez cały czas ich własnością. W związku z tym procederem projekt ustawy dodaje do GospNieru art. 21d, zgodnie z którym gmina, która nabywa lokal mieszkalny od osoby starszej, może zobowiązać się do wynajęcia tej osobie wskazanego lokalu komunalnego, w tym także lokalu nabywanego w ramach tej umowy.

W odniesieniu do osób starszych mają nie mieć zastosowania art. 21 ust. 3 pkt 1 oraz art. 21a-21c ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725) , a także art. 691 KC, co zapewni większą ochronę lokatorską seniorów, którzy podpisali umowę najmu na czas nieoznaczony na lokal mieszkalny, który sprzedali gminie.

Związek Miast Polskich negatywnie o projekcie

Zarząd Związku Miast Polskich ocenił negatywnie projekt ustawy. W uzasadnieniu podniesiono, iż likwidacja możliwości udzielenia bonifikat spowoduje, iż lokale będą wyceniane według wartości rynkowej lub pozostaną w zasobie gmin. Taka zmiana ma ograniczać władztwo jednostki samorządu terytorialnego nad własnym majątkiem. Gminy mają największą wiedzę o stanie posiadanego zasobu mieszkaniowego, i czy mogą zapewnić potrzeby mieszkaniowe swoim mieszkańcom. ZMP wskazuje także, iż niezbędne jest wprowadzenie mechanizmu finansowego, który miałby wspomóc gminy w utrzymaniu zasobów mieszkaniowych.

Grant na kupno lokalu od seniora

Projekt ustawy przewiduje także zmiany w ustawie z 8.12.2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 304). Proponuje się dodanie art. 3a, zgodnie z którym przedsięwzięcia, w ramach których gmina kupuje od seniorów lokale mieszkalne, mogą być objęte bezzwrotnym grantem z Funduszu Dopłat, w wysokości do 50% kosztów transakcji. Warunkiem jest tu zapłata za zakup w maksymalnie 240 ratach miesięcznych, płatnych od dnia przeniesienia własności lokalu na gminę.

Podmiot, który pozyskał z Funduszu Dopłat bezzwrotny grant, na lokal mieszkalny, jest zobowiązany do przedłożenia Bankowi Gospodarstwa Krajowemu rozliczenia sprzedaży lokalu i harmonogramu spłaty rat, w terminie 90 dni od przeniesienia własności.

Etap legislacyjny

Ustawa ma wejść w życie w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem przepisów art. 1, ponieważ rozpoczęły się już czynności prawne w związku ze sprzedażą mieszkań komunalnych z bonifikatą. Zgodnie z poprawką opracowaną podczas prac w komisjach, ten przepis ma wejść w życie 30.6.2027 r.