5 godzin temu
Nawet 30-krotnie większy podatek od nieruchomości mogą zapłacić przedsiębiorcy, w tym deweloperzy, posiadający puste lokale.
Jak napisał Anton Bubiel – ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome, firmie pośredniczącej w zakupie nieruchomości, w Katowicach urzędnicy już wysyłają wezwania do firm – właścicieli lokali, które od miesięcy stoją puste, z podwyżką podatku. Dla samorządów to sposób na zwiększenie dochodów oraz możliwe zwiększenie popytu poprzez wywieranie wpływu na deweloperów. Dla inwestorów to potencjalnie setki tysięcy złotych dodatkowych kosztów rocznie. Czy nowe podejście do pustostanów może wymusić korektę cen na rynku mieszkaniowym? – zastanawia się Bubiel.
Lokal mieszkalny zaspokajający potrzeby mieszkaniowe może kosztować właściciela zaledwie kilkadziesiąt zł rocznie, zaś mieszkanie, które tej potrzeby nie zaspokaja, generuje choćby 30-krotnie wyższe obciążenia
Jego zdaniem podstawą do takich działań są obowiązujące w tej chwili zasady naliczania podatku od nieruchomości, które różnicują stawki w zależności od sposobu użytkowania lokalu. W 2025 roku maksymalna stawka dla lokali mieszkalnych wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, natomiast dla lokali wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej stawka maksymalna to aż 34 zł za metr. Różnica między tymi wartościami jest ogromna – lokal mieszkalny, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, może kosztować właściciela zaledwie kilkadziesiąt złotych rocznie, podczas gdy mieszkanie, które tej potrzeby nie zaspokaja generuje choćby trzydziestokrotnie wyższe obciążenia. To właśnie ta przepaść sprawiła, iż niektóre miasta zaczęły szukać sposobów, aby zakwalifikować puste lokale mieszkalne jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i tym samym podnieść wysokość podatku.
Kiedy pusty lokal mieszkalny staje się „gospodarczy”
Definicja lokalu mieszkalnego zajętego na działalność gospodarczą od lat budziła spory. Właściciele mieszkań będący przedsiębiorcami nierzadko otrzymywali wezwania do zapłaty znacznie wyższej stawki, choćby jeżeli w długim terminie wynajmowali je wyłącznie na cele mieszkaniowe. Praktyki te miała ujednolicić uchwała NSA z października 2024 r., w której wskazano, iż najważniejszy jest faktyczny cel użytkowania lokalu. o ile mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, także w ramach najmu długoterminowego, powinna obowiązywać stawka mieszkalna, niezależnie od tego kto jest właścicielem. Natomiast w przypadku lokalu pustego, wykorzystywanego w najmie krótkoterminowym lub w inny sposób niezwiązanego z celami mieszkaniowymi, w przypadku firmy można zastosować stawkę dla działalności gospodarczej.
Jak pisze dalej ekspert, na fali tego orzecznictwa niektóre samorządy zaczęły działać bardziej zdecydowanie. W Katowicach urzędnicy już wysyłają firmom właścicielom mieszkań wezwania z niemal trzydziestokrotną podwyżką podatku w sytuacjach, gdy lokale te stoją puste. Rada Miasta w Krakowie przyjęła uchwałę kierunkową, która jest instrukcją dla prezydenta miasta, ale na razie nie oznacza automatycznej zmiany stawek. Gminy dostrzegają w tym rozwiązaniu potencjalne źródło dodatkowych dochodów i jednocześnie próbują wpłynąć na przedsiębiorców posiadających mieszkania, zwłaszcza na deweloperów. Samorządy szczególnie przyglądają się firmom, które utrzymują zapasy niesprzedanych lokali, licząc na poprawę popytu i bardziej sprzyjające warunki rynkowe. Lokalne władze uznają, iż to dobry moment, aby sięgnąć po dodatkowe środki do budżetów, a jednocześnie wpisać takie działania w politykę mieszkaniową. W dyskusji pojawiają się choćby postulaty, aby możliwość podwyższonego opodatkowania rozciągnąć wstecz na okres sięgający choćby pięciu lat.
Można spodziewać się licznych sporów sądowych dotyczących tego, czy niesprzedane mieszkania faktycznie są pustostanami inwestycyjnymi
Dla przykładu: podatek za mieszkanie o powierzchni pięćdziesięciu metrów kwadratowych w Warszawie przy stawce mieszkalnej 1,19 zł za mkw. wynosi około 60 zł rocznie, natomiast przy stawce 34 zł za mkw. obciążenie za ten sam lokal to już 1700 zł rocznie. Różnica wynosi zatem około 1640 zł rocznie, czyli około 150 zł miesięcznie.
– W mojej opinii dla dewelopera, który sprzedaje mieszkanie za 750 tys. zł, taki koszt jest nieznaczący i nie skłoni go do obniżania cen. Sytuacja zmienia się jednak przy większej skali działalności. Deweloper posiadający sto podobnych lokali zapłaciłby dodatkowo 164 tysiące złotych rocznie, a jeżeli gmina zastosowałaby nowe zasady wstecz za pięć lat, obciążenie może sięgnąć choćby około ośmiuset tysięcy do miliona złotych. To już poziom kosztów, o wyeliminowanie których warto walczyć, dlatego można spodziewać się licznych sporów sądowych dotyczących tego, czy niesprzedane mieszkania faktycznie są pustostanami inwestycyjnymi – pisze ekspert.
Znacznie poważniejsze skutki dla rynku miałoby wprowadzenie podatku katastralnego, który objąłby szeroką grupę właścicieli
– Podsumowując, obecne działania samorządów, choć dla deweloperów i inwestorów mogą oznaczać realne koszty i ryzyko sporów, nie powinny znacząco wpłynąć na ceny mieszkań dla kupujących. Moim zdaniem znacznie poważniejsze skutki dla rynku miałoby wprowadzenie podatku katastralnego, który objąłby szeroką grupę właścicieli i generowałby dużo większe roczne obciążenia niż choćby wyższa stawka podatku stosowana wobec lokali uznanych za gospodarcze – stwierdza na zakończenie Anton Bubiel.
