Autor: Artur Kucharzyk - praktyk najmu, właściciel Develocus - zarządzanie najmem nieruchomości, inwestor, lider Stowarzyszenia Mieszkanicznik Rzeszów

Rok 2025 był dla rynku nieruchomości momentem przejścia z fazy nadpobudliwości do stabilizacji. Po latach napędzanych inflacją, rządowymi programami i presją zakupową, rynek wrócił do bardziej naturalnego rytmu.

W tym podsumowaniu omawiam najważniejsze zmiany gospodarcze, demograficzne, kredytowe i prawne, które realnie wpłynęły na decyzje inwestorów, właścicieli mieszkań i kupujących — oraz wskazuję, na co warto zwrócić uwagę w 2026 roku.

🎥 Pełną prasówkę możesz obejrzeć na YouTube lub odsłuchać na Spotify

O tym przeczytasz w tym podsumowaniu:

W artykule poruszam następujące obszary:

• inflację i stopy procentowe
• demografię i migrację
• rynek kredytowy i sytuację banków
• sprzedaż mieszkań i rynek najmu
• sektor PRS
• zmiany podatkowe i regulacyjne
• kluczowe wnioski inwestycyjne

Gospodarka: inflacja opadła, stopy procentowe zmieniły układ sił

W 2025 roku inflacja systematycznie spadała — z poziomu ok. 4,9% na początku roku do ok. 2,5% na jego koniec, osiągając cel inflacyjny wyznaczony przez NBP.

Po długim okresie stabilizacji stóp procentowych na poziomie 5,75%, doszło do sześciu obniżek. Łącznie stopy spadły o 1,75 punktu procentowego, kończąc rok na poziomie 4,00%.

Prognozy na 2026 rok zakładają dalsze, ale już znacznie mniejsze cięcia — do przedziału 3,25–3,75%. W mojej ocenie największa część cyklu obniżek jest już za nami, a 2026 będzie raczej okresem dostrajania niż gwałtownych zmian.

Demografia i migracja: ubytek Polaków, napływ mieszkańców

Rok 2025 potwierdził pogłębiający się problem demograficzny. Liczba zgonów przewyższyła liczbę urodzeń o ok. 170 tys. osób. Przy utrzymaniu obecnych trendów Polska może stracić choćby 5–6% ludności w perspektywie dekady.

Jednocześnie rynek nieruchomości jest istotnie wspierany przez migrację. W Polsce przebywa ok. 2,5 mln cudzoziemców deklarujących pobyt dłuższy niż rok. choćby osoby nieaktywne zawodowo muszą gdzieś mieszkać — kupować lub wynajmować nieruchomości.

Ciekawym sygnałem jest dodatnie saldo migracji z Niemcami — po raz pierwszy od ponad 20 lat więcej osób przyjechało do Polski, niż wyjechało w tym kierunku.

Kredyty i banki: potencjalnie większe ryzyko niż franki

Frankowicze w 2025 roku wygrywali 95–99% spraw sądowych, co zmusiło banki do intensyfikacji ugód. Dla sektora bankowego stało się jasne, iż masowe procesy są mniej opłacalne niż porozumienia.

Znacznie poważniejszym tematem są jednak kredyty oparte o WIBOR. Tysiące pozwów już trafiają do sądów, a najważniejszy wyrok TSUE (12 lutego) może uruchomić falę pozwów większą niż w przypadku kredytów frankowych.

Z perspektywy klienta warto pamiętać, iż banki w ostatnich latach intensywnie promowały stałe oprocentowanie, co było dla nich bezpieczniejsze niż dla kredytobiorców. Spadające stopy procentowe pokazały, iż to nie zawsze była najlepsza rekomendacja.

Dodatkowo realizowane są prace nad zastąpieniem WIBOR-u nowym wskaźnikiem (m.in. WIRON), co już teraz wprowadza niepewność w ofertach kredytowych.

Sprzedaż mieszkań: stabilizacja zamiast dynamicznych wzrostów

Rynek sprzedaży w 2025 roku wszedł w fazę trendu bocznego. Ceny rosły o kilka procent rocznie, co po uwzględnieniu inflacji oznacza realną stabilizację.

Na rynku utrzymuje się wysoka liczba ofert, szczególnie na rynku wtórnym. Kupujący zyskali czas na analizę i negocjacje, a presja zakupowa wyraźnie osłabła. Warto bardzo ostrożnie interpretować medialne nagłówki o wzrostach lub spadkach cen — najważniejsze są lokalizacja i segment rynku.

Rynek najmu: nowa normalność i zmiana jakościowa

Rynek najmu w 2025 roku charakteryzował się wysoką podażą i słabszym popytem. Lokatorzy — w tym studenci — stali się bardziej wymagający i świadomi.

Skończyły się czasy, gdy wynajmowało się „cokolwiek”. Standard, funkcjonalność i lokalizacja mają dziś najważniejsze znaczenie, a stabilizacja stawek czynszów może stać się nową normalnością.

Sektor PRS (najem instytucjonalny) rośnie — w 2025 roku obejmował ok. 25 tys. lokali — ale przez cały czas stanowi zaledwie ok. 1% rynku. Inwestorzy indywidualni powinni reagować lokalnie i sprawdzać, czy konkretna inwestycja PRS faktycznie jest konkurencją w ich mikro-rynku.

Prawo i podatki: więcej straszenia niż realnych zmian

W 2025 roku wprowadzono m.in.:

• obowiązek ujawniania pełnych cen brutto lokali
• podniesienie limitu zwolnienia z VAT do 240 tys. zł
• obowiązkowe czujniki dymu i czadu w nowych lokalach

Nie wprowadzono natomiast podatku katastralnego, dodatkowego podatku od flipów, ostrych regulacji najmu krótkoterminowego ani ustawy o REIT-ach — mimo licznych zapowiedzi medialnych.

Szczególną uwagę zwracam na VAT. Osoby fizyczne, np. wynajmujące garaże lub kilka lokali, mogą nieświadomie przekroczyć limit i stać się płatnikami VAT. Przełom roku to dobry moment na weryfikację swojej sytuacji podatkowej.

Kluczowe wnioski z 2025 roku

1. Rynek wszedł w fazę profesjonalizacji — jakość oferty ma większe znaczenie niż kiedykolwiek.
2. Potencjalne ryzyka prawne w kredytach mogą wstrząsnąć sektorem bankowym.
3. Brak rządowych programów dopłat pozwolił rynkowi ustabilizować się w sposób naturalny.
4. Prawo i podatki wymagają czujności, nie panicznych decyzji.

Podsumowanie: mniej emocji, więcej realizmu

Rok 2025 był momentem, w którym rynek nieruchomości „wrócił do koryta” po latach gwałtownych zawirowań. Warunki stały się bardziej przewidywalne, ale jednocześnie wymagają większej wiedzy, selekcji i świadomego podejmowania decyzji.

Uwalniamy czas na to, co ważne

Rynek się zmienia — studenci szukają lepszego standardu, cudzoziemcy kupują coraz więcej, a deweloperzy ograniczają nowe budowy.

W takiej rzeczywistości najem to nie tylko dochód, ale przede wszystkim zarządzanie procesem, relacjami i ryzykiem.

Dlatego w Develocus pomagamy inwestorom nie tylko zarabiać, ale też chronić czas, kapitał i spokój.

Powierz nam swoje mieszkania, a zyskasz:

✔️ Pełną kontrolę – dostęp do systemu online, w którym na bieżąco sprawdzisz rozliczenia, płatności i status najmu.

✔️ Bezpieczną strukturę działania – dopracowane procedury, umowy chroniące właściciela i stały nadzór nad nieruchomością.

✔️ Pasywny dochód z najmu – my zajmujemy się lokatorami, serwisem i rozliczeniami, a Ty po prostu otrzymujesz przelew na konto.

✔️ Spokój i czas na to, co ważne – zero telefonów od najemców, zero stresu, pełen komfort inwestowania.

👉 Sprawdź, jak wygląda kooperacja z nami: TUTAJ

🎥 Pełną wersję prasówki obejrzysz na YouTube - oglądam teraz
🎧 Albo odsłuchaj prasówkę na Spotify – wpisz Zrozum Najem - lub kliknij tutaj