20 godzin temu
Nieruchomości otrzymane w spadku rozliczamy na korzystniejszych zasadach niż kupione bądź darowane. Jednak nie aż tak korzystnych, jak chciała jedna z naszych czytelniczek. Skarbówka uświadomiła ją, iż szybka sprzedaż odziedziczonego po mężu mieszkania może spowodować konieczność zapłaty podatku. Niezależnie od tego, przez jaki czas lokal miała jego matka, po której on dziedziczył.
Przypomnijmy, iż zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca mieszkania/domu powinien wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba iż pozbywa się nieruchomości po pięciu latach od nabycia (licząc od końca roku, w którym ją kupił albo dostał w darowiźnie).
Jak liczyć pięcioletni termin, gdy sprzedajemy mieszkanie otrzymane w spadku? Od końca roku, w którym nabył je spadkodawca.
Przykład
Pan Kowalski sprzedał w 2025 r. mieszkanie. Dostał je dwa lata wcześniej w spadku po ojcu. Czy musi opodatkować dochód? Nie, bo ojciec był właścicielem mieszkania przez dziesięć lat. A dla celów podatkowych liczy się moment nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Fiskus potwierdza to w interpretacjach (np. nr 0115-KDIT2.4011.556.2024.2.MD). Skarbówka nie zgadza się jednak na uwzględnianie przy obliczaniu pięcioletniego terminu czasu posiadania nieruchomości przez osobę, po której dziedziczył spadkodawca.
Przekonała się o tym czytelniczka, która chce gwałtownie sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku po niedawno zmarłym mężu. Lokal był częścią majątku osobistego małżonka, ponieważ wcześniej (dwa lata temu) odziedziczył go po matce. Czy pięcioletni okres, po którym sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, należy liczyć od momentu nabycia nieruchomości przez męża, czyli od chwili, gdy odziedziczył ją po matce? Czy też można liczyć ten okres od dużo wcześniejszego momentu, czyli gdy mieszkanie nabyła matka małżonka? O to czytelniczka zapytała Krajową Informację Skarbową.
Pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę – odpowiedział fiskus. Podkreślił, iż jeżeli mieszkanie było nabyte przez spadkodawcę podatniczki (jej męża) również w drodze spadku (po jego matce), wówczas moment nabycia nieruchomości przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego tj. z chwilą śmierci jego spadkodawcy (jego mamy). Sprzedaż nieruchomości będzie neutralna podatkowo, o ile upłynęło pięć lat, licząc od końca roku, w którym zmarła mama męża podatniczki – czytamy w odpowiedzi Krajowej Informacji Skarbowej.
– Fiskus przyjął więc gorszy wariant dla podatniczki, nie miał jednak za bardzo innego wyjścia, ponieważ tak wynika z przepisów – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA. – jeżeli teściowa czytelniczki zmarła w 2023 r. i wtedy mąż odziedziczył mieszkanie, a czytelniczka sprzeda je w 2025 r., będzie musiała złożyć zeznanie PIT-39 i zapłacić podatek (jeśli wyjdzie jej dochód). Niezależnie od tego, ile czasu miała nieruchomość jej teściowa. Gdyby mąż odziedziczył mieszkanie wcześniej, np. w 2018 r., sprzedaż byłaby nieopodatkowana – tłumaczy Grzegorz Gębka.
Przypomnijmy, iż w PIT-39 wpisujemy przychód ze sprzedaży oraz koszty. jeżeli pozbywamy się nieruchomości otrzymanej w spadku, do kosztów możemy zaliczyć też wydatki na jej nabycie przez spadkodawcę. A także długi i ciężary spadkowe, w tym roszczenia o zachowek.
Jeśli koszty są wyższe niż przychód, nic fiskusowi nie płacimy. Wyszła nam bowiem strata. Natomiast opodatkowany jest dochód (gdy przychód jest wyższy niż koszty). Należy się od niego 19 proc. PIT. Niezależnie od tego, ile na transakcji zarobiliśmy (nie ma tu progresji).
Dochód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony z podatku, jeżeli pieniądze przeznaczymy na własne potrzeby mieszkaniowe. Między innymi na zakup mieszkania/domu lub spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek. Na wydanie pieniędzy mamy trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.
