3 tygodni temu
Autor: Artur Kucharzyk, praktyk najmu, właściciel Develocus - zarządzanie najmem nieruchomości
Materiał opracowany na danych z dnia: 1.04.2025
Na rynku nieruchomości nie brakuje emocji – zarówno wśród inwestorów, jak i w nagłówkach medialnych. „Bańka pęka”, „ceny lecą w dół”, „krach na rynku nieruchomości” – to hasła, które mają przyciągać uwagę, ale rzadko opierają się na twardych danych. W Develocus, podejmując decyzje inwestycyjne, bazujemy na faktach – nie na clickbaitach. Dlatego w tej analizie dzielę się moim podejściem do aktualnej sytuacji rynkowej.
Jeśli chcesz, całą analizę możesz posłuchać tutaj: https://youtu.be/xXQshuPgqAE?si=w23PS3qE3n3nFM8R
Ceny mieszkań – czy naprawdę spadają?
W marcu 2025 odnotowano spadek średniej ceny mieszkań na rynku pierwotnym o 0,24% miesiąc do miesiąca – drugi taki przypadek w ciągu dwóch lat. Czy to oznacza odwrócenie trendu? Moim zdaniem – nie. Mówimy raczej o trendzie bocznym, czyli chwilowej stabilizacji po długim okresie wzrostów. Ruchy rzędu 0,2–0,3% m/m nie są sygnałem zmiany kierunku, ale normalną zmiennością w danych.
Dodatkowo – wciąż obserwujemy wzrost cen w ujęciu rocznym, przekraczający 8%. Najsilniejszą dynamikę widać w aglomeracji śląskiej, Bydgoszczy i Wrocławiu. Spadki w Trójmieście, Warszawie czy Wrocławiu – owszem, wystąpiły – ale często powodowały natychmiastowy wzrost sprzedaży, co sugeruje, iż rynek reaguje bardzo gwałtownie i racjonalnie.
Rynek wtórny – więcej elastyczności, ale bez paniki
W lutym i marcu 2025 roku aż 87% mieszkań na rynku wtórnym zostało sprzedanych poniżej ceny ofertowej. W co dziesiątej transakcji różnica sięgała choćby 20%. Co to oznacza?
Nie dramat, ale racjonalizację oczekiwań. Sprzedający – dotychczas przywiązani do poziomów z 2022 roku – zaczęli akceptować realia. Równocześnie różnica między ceną ofertową a transakcyjną rośnie. To dobra wiadomość dla inwestorów – oznacza większą przestrzeń do negocjacji.
Raport NBP i rzeczywista dynamika cen
Dane z raportu NBP za IV kwartał 2024 roku potwierdzają spadek cen na rynku wtórnym (w Warszawie aż o 6% kw/kw). Jednak w ujęciu rocznym dynamika realna wciąż była dodatnia. Na rynku pierwotnym – wzrosty przez cały czas występują, ale ich tempo zwolniło.
Wnioski? Nie należy mylić spadku dynamiki wzrostu ze spadkiem cen. To subtelna, ale kluczowa różnica dla wszystkich, kto inwestuje na podstawie danych, a nie nastrojów.
Czynniki psychologiczne i emocjonalne – przez cały czas silne
Rynek nieruchomości nie działa w próżni – kształtują go również emocje. Z jednej strony kupujący wstrzymują się z decyzjami, licząc na programy dopłat i obniżki stóp. Z drugiej – sprzedający, szczególnie prywatni, mają tendencję do „zakotwiczenia” w przeszłych poziomach cenowych. To właśnie tutaj najbardziej widać różnicę między rynkiem a narracją medialną.
Stopy procentowe – szansa na nowe otwarcie
Zapowiedzi RPP wskazują na możliwe cztery obniżki stóp w 2025 roku, które mogą sprowadzić główną stopę referencyjną do poziomu 4,75%, a w 2026 r. choćby do 3,5%. Już teraz banki dostosowują oferty kredytowe, zwiększając dostępność finansowania.
To dobra wiadomość – zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów. Ożywienie popytu jest możliwe, ale będzie wymagać aktywnej polityki kredytowej i stabilizacji makroekonomicznej.
Jawność cen transakcyjnych – więcej przejrzystości (i pytań)
Planowane zmiany zakładają m.in. publikowanie cen mieszkań przez deweloperów oraz upublicznienie rejestru cen transakcyjnych. Transparentność z pewnością ukróci część spekulacji, ale jednocześnie może stać się narzędziem przygotowującym grunt pod wprowadzenie podatku katastralnego.
To ruch, który trzeba uważnie obserwować – potencjalne konsekwencje mogą sięgać dalej niż tylko rynku pierwotnego.
REIT-y – szansa na cywilizację rynku najmu?
Zapowiedzi legalizacji REIT-ów w Polsce to temat, który warto śledzić z uwagą. Możliwość inwestowania w nieruchomości bez konieczności ich fizycznego zakupu może otworzyć rynek dla mniejszych inwestorów i ucywilizować sektor najmu, szczególnie w segmencie instytucjonalnym.
Regulacje unijne – kotły gazowe pod ostrzałem
Temat mniej „medialny”, ale istotny: unijny zakaz montażu kotłów gazowych w nowych budynkach od 2040 roku (a w niektórych przypadkach wcześniej). To decyzja, która może wymusić duże zmiany technologiczne i kosztowe na inwestorach – szczególnie tych działających w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Należy brać to pod uwagę przy planowaniu projektów z dłuższym horyzontem czasowym.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w fazę bardziej zrównoważoną. Obserwujemy raczej korektę oczekiwań niż realny spadek wartości aktywów. To czas, kiedy inwestorzy powinni szczególnie uważnie śledzić dane, a nie nagłówki.
Jeśli miałbym coś doradzić – to jedno: nie ulegajmy emocjom. Fakty są naszym największym sojusznikiem.
Chcesz omówić strategię inwestycyjną na najbliższy kwartał?
Zostaw kontakt – chętnie podzielę się swoim podejściem - https://develocus.pl/obsluga-inwestora/
Artykuł oparty na poniższych źródłach:
- Na rynku mieszkań więcej obniżek cen niż podwyżek DO ARTYKUŁU
- Na rynku mieszkań już widać zmianę. Oto co dzieje się z cenami DO ARTYKUŁU
- Na to czekali Polacy. Ceny mieszkań spadły w największych polskich miastach. Jest raport NBP DO ARTYKUŁU
- Takie mieszkania zaczynają gwałtownie tanieć. Wrócimy do cen z 2020? DO ARTYKUŁU
- Zwrot ws. podatku od nieruchomości. Przełomowy wyrok DO ARTYKUŁU
- Nowy projekt ustawy przycisnął deweloperów. Jest kolejny pomysł na ujawnienie cen mieszkań DO ARTYKUŁU
- Kiedy zaczną się obniżki stóp procentowych? Prognoza DO ARTYKUŁU
- Stopy procentowe w dół? Już widać ruch w bankach DO ARTYKUŁU
- Rząd pozbawił Polaków złudzeń. Zmiana na rynku mieszkań DO ARTYKUŁU
- Rząd ma plan na inwestowanie w nieruchomości. Skorzystać mają drobni gracze DO ARTYKUŁU
- Unia ogłasza całkowity zakaz. Jakie konsekwencje dla właścicieli nieruchomości? DO ARTYKUŁU
