Deweloperzy muszą publikować w Internecie ceny mieszkań i domów

Nowe informacje dostępne dla nabywców w Internecie

Zgodnie z nowymi przepisami, art. 19a oraz art. 19b ustawy z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695; dalej: OchrNabDFGU), każdy deweloper musi prowadzić stronę internetową, która stanowi nośnik służący do publicznego przekazywania informacji o ofercie dewelopera. Nie jest to znaczące obciążenie dla przedsiębiorców, ponieważ prowadzenie skutecznej sprzedaży bez obecności w Internecie jest praktycznie niemożliwe. Mniejsi deweloperzy mogą korzystać z gotowych rozwiązań, takich jak serwisy z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości.

Na stronie internetowej w odniesieniu do każdego ze sprzedawanych mieszkań lub domów deweloper jest zobowiązany podawać ich ceny brutto, a także ceny 1 m² ich powierzchni użytkowej. jeżeli oprócz samego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przedmiotem sprzedaży (również jako prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej) są także inne nieruchomości lub ich części (np. miejsce postojowe, komórka lokatorska, taras, ogródek, udział w drodze dojazdowej), deweloper musi podać również ich ceny.

Ponadto, jeżeli deweloper będzie oczekiwał od nabywcy dodatkowej zapłaty z innego tytułu niż nabycie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, również jest zobowiązany do opublikowania choćby orientacyjnej wysokości takiego świadczenia. Może ono obejmować np. zwrot deweloperowi kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za określony czas albo części uiszczonej przez dewelopera opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Intencją ustawodawcy było, aby na podstawie informacji zawartych na stronie internetowej potencjalny nabywca nie był później zaskakiwany koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów na rzecz dewelopera, związanych z zakupem określonego mieszkania czy domu.

Strona internetowa odbiciem rzeczywistej oferty dewelopera

Nowe rozwiązania dotyczące obowiązku publikowania przez deweloperów informacji cenowych na stronach internetowych przewidują, iż w razie zmiany wysokości ceny deweloper ma obowiązek niezwłocznego zaktualizowania stosownych informacji na stronie internetowej. Co interesujące i potencjalnie ważne dla osób szukających nowego mieszkania albo domu, deweloper musi prezentować w Internecie nie tylko aktualne, ale także historyczne ceny każdej z oferowanych nieruchomości, począwszy od dnia rozpoczęcia ich sprzedaży. Oznacza to, iż niedługo będziemy mogli prześledzić, jak zmieniała się cena ofertowa konkretnego mieszkania, np. w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy.

W celu zwiększenia efektywnego dostępu do informacji o ofercie cenowej każdego dewelopera, deweloperzy muszą teraz informować o adresie swojej strony internetowej w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży.

Czy wymóg zapewnienia „jawności cen” to rzeczywiście rewolucja?

Dotychczas osoby szukające nowego mieszkania albo domu, które chciały uzyskać informacje umożliwiające porównanie ofert cenowych kilku deweloperów, nie miały z tym większego kłopotu. Niektórzy deweloperzy publikowali je wprost na stronach internetowych, inni udzielali takich informacji po zapytaniu, jeszcze inni zapraszali na rozmowę w biurze sprzedaży, którą wykorzystywali do szerokiego przedstawienia swojej oferty.

Oczywistym jest, iż każdy, kto chce coś sprzedać, nie może ukrywać przed potencjalnym klientem ceny. Wiedzą to również deweloperzy oraz Polski Związek Firm Deweloperskich, dla których sama koncepcja wprowadzenia obowiązku publikowania cen nie wzbudzała kontrowersji. Poważne wątpliwości budzi jednak sposób sformułowania nowych przepisów, które w niektórych aspektach odbiegają od ich zamierzonych celów. Pośpiech w procesie legislacyjnym oraz wykorzystanie koncepcji „jawności cen” w marketingu politycznym również nie sprzyjały powstaniu prawa dobrej jakości.

Miało być dobrze – wyszło inaczej…

Ze wspomnianych powyżej względów nie wszystkie rozwiązania wprowadzone przepisami art. 19a i art. 19b tzw. OchrNabDFGU można ocenić bezkrytycznie. Na taką opinię przede wszystkim zasługuje wyrażone w art. 19a ust. 6 OchrNabDFGU prawo nabywcy „do żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej” – jeżeli dojdzie do rozbieżności pomiędzy ceną uwidocznioną na stronie internetowej a oferowaną przez dewelopera przy zawarciu umowy. Przepis ten można określić mianem nieudolnej próby skopiowania rozwiązania adekwatnego przede wszystkim dla handlu detalicznego, które wynika z art. 5 ustawy z 9.5.2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 168). Jego pomysłodawcy pominęli wszakże istotną różnicę polegającą na konieczności złożenia przez dewelopera i nabywcę oświadczeń woli w formie aktu notarialnego, co czyni wynikające z art. 19a ust. 6 OchrNabDFGU prawo nieefektywnym w praktyce. Rozwiązaniu temu można zarzucić także populizm i potencjalne kreowanie wśród klientów deweloperów iluzorycznych oczekiwań co do możliwości skutecznego żądania nabycia konkretnego lokalu po oczekiwanej przez nich cenie.

Kompletnie nieprzemyślaną w szczegółach kwestią jest również obowiązek przekazywania przez deweloperów ministrowi cyfryzacji informacji o aktualnych cenach oferowanych przez nich lokali i domów. Każdy deweloper będzie musiał składać taki raport raz dziennie, a informacje te posłużą w przyszłości do stworzenia publicznego serwisu prezentującego aktualne ceny ofertowe nieruchomości mieszkaniowych. Niewiadomą pozostają m.in. szczegółowy zakres danych, które będzie musiał przekazywać deweloper, sposób ich przekazania oraz techniczne szczegóły z tym związane. Można je było określić w drodze rozporządzenia, jednak przepis nie zawiera delegacji do jego wydania.

Nieporozumieniem, które jest niezgodne z założeniami projektu ustawy oraz stanowi rozwiązanie nieproporcjonalne, określić można rozszerzenie obowiązku publikowania ofert i cen na stronie internetowej również na przedsiębiorców, którzy nie są deweloperami, ale sprzedają lokal lub dom zakupiony kiedyś od dewelopera (art. 19a ust. 4 OchrNabDFGU). Na równi z deweloperami pod tym względem przepisy traktują dowolnych innych przedsiębiorców, którzy sprzedają – na tzw. rynku wtórnym, a nie pierwotnym – choćby pojedyncze lokale czy domy.

Na koniec nie sposób przeoczyć, iż pierwotny projekt ustawy, który został wniesiony do Sejmu i przezeń uchwalony, przewidywał, iż obowiązki związane z publikowaniem cen mieszkań i domów będą dotyczyły wyłącznie lokali i domów wybudowanych (gotowych do odbioru), a nie tych znajdujących się w budowie. Warto przy tym zaznaczyć, iż w typowej sytuacji co do ok. 80% mieszkań lub domów deweloperzy zawierają umowy deweloperskie w trakcie budowy, co tym samym wyłącza je z aktualnej oferty. Rozwiązanie polegające na obowiązku publikowania cen wyłącznie ok. 20% wybudowanych i niesprzedanych jeszcze lokali lub domów było zatem kuriozalne i niezgodne z intencjami wyrażonymi w uzasadnieniu do projektu ustawy. Finalnie w tym zakresie art. 19a OchrNabDFGU został skorygowany na etapie prac w Senacie.

Dotkliwe kary za naruszenie przepisów o ujawnianiu cen

Instrumentem wymuszającym na deweloperach rzetelne wywiązywanie się z nowych obowiązków informacyjnych jest zagrożenie sankcjami. Zgodnie z art. 19a ust. 5 oraz art. 19b ust. 4 OchrNabDFGU naruszenie obowiązków publikowania, aktualizowania i raportowania aktualnych cen nieruchomości mieszkaniowych stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, zagrożoną m.in. nałożeniem na dewelopera kary finansowej w wysokości do 10% ubiegłorocznych przychodów.

Wejście w życie

Zasadniczo obowiązek publikowania cen wszedł w życie 11.7.2025 r. Od tego dnia deweloperzy rozpoczynający sprzedaż lokali lub domów w nowych przedsięwzięciach deweloperskich lub zadaniach inwestycyjnych muszą publikować, aktualizować i raportować ich ceny. Jednak w przypadku przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych, które 11.7.2025 r. były już dostępne w sprzedaży, deweloperzy mają czas na rozpoczęcie publikowania i raportowania informacji do 11.9.2025 r.

Dr hab. Bartłomiej Gliniecki – profesor Uniwersytetu Gdańskiego, praktyk w obszarze transakcji dotyczących nieruchomości oraz compliance w działalności deweloperskiej, autor kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa cywilnego i handlowego, w tym najbardziej szczegółowego komentarza do przepisów tzw. ustawy deweloperskiej oraz kilkunastu innych publikacji poświęconych umowie deweloperskiej, mieszkaniowemu rachunkowi powierniczemu oraz szczególnej ochronie nabywców nieruchomości mieszkaniowych.